Ghid vânzare 15 octombrie 2026 15 min

Cum vinzi un imobil moștenit: succesiune, coproprietate și moștenitori care nu se înțeleg

Ai moștenit un apartament sau o casă în București ori Ilfov? Pașii pentru succesiune, impozit, vânzarea cu mai mulți moștenitori și situații dificile.

Actualizat la 15 octombrie 2026 · ANTHEM Real Estate Investments

Pe scurt: poți vinde imediat un imobil moștenit?

Nu înainte ca dreptul tău să fie stabilit. De regulă, întâi se face succesiunea la notar și se obține certificatul de moștenitor, apoi imobilul se intabulează pe numele moștenitorilor. Dacă sunteți mai mulți, vindeți împreună sau faceți mai întâi un partaj. Termenul de doi ani de la deces contează pentru impozitul pe succesiune, așa că nu amâna discuția cu notarul.

Vânzarea unei locuințe moștenite combină trei lucruri: procedura juridică, regulile fiscale și, adesea, relațiile de familie. Ghidul de mai jos explică pașii pentru apartamente și case din București și Ilfov, situațiile cu mai mulți moștenitori, cu minori sau cu moștenitori aflați în străinătate. Informațiile sunt generale; notarul stabilește procedura exactă pentru dosarul tău.

1. Primul pas: deschiderea succesiunii la notar

Succesiunea se dezbate, de regulă, la un notar din circumscripția ultimului domiciliu al persoanei decedate.
Ai nevoie de certificatul de deces, actele de stare civilă care dovedesc rudenia, actele de proprietate ale defunctului și certificatul fiscal pentru bunuri.
Notarul verifică testamentele înregistrate, identifică moștenitorii și cotele fiecăruia.
Dacă există un testament, acesta poate schimba cotele, în limitele rezervei succesorale prevăzute de Codul civil.

2. Termenul de opțiune succesorală: un an

Codul civil prevede, ca regulă generală, un termen de un an de la deschiderea moștenirii pentru acceptarea sau renunțarea la moștenire. Acceptarea poate fi expresă sau tacită (de exemplu, prin acte care arată că te comporți ca proprietar). Dacă un moștenitor vrea să renunțe, declarația se face la notar. Nu lăsa să treacă termenele fără să ceri sfatul notarului.

3. Impozitul la succesiune: regula celor doi ani

Codul fiscal are o regulă separată pentru transmiterea prin moștenire: în principiu, dacă succesiunea este finalizată în termen de doi ani de la data decesului, nu se datorează impozit pentru transmiterea imobilelor. Dacă se finalizează după acest termen, poate apărea o cotă de 1% aplicată valorii stabilite conform legii. Au existat și măsuri temporare în 2026, deci notarul verifică data decesului, data finalizării și eventualele excepții aplicabile.

Nu confunda cele două impozite

Impozitul pe succesiune este separat de impozitul pe vânzare. Când vinzi ulterior imobilul moștenit, se aplică regulile art. 111 din Codul fiscal pentru transferul din patrimoniul personal: 3% pentru deținere de până la 3 ani inclusiv și 1% pentru deținere de peste 3 ani, calculate pe baza stabilită de lege. Notarul îți confirmă cum se calculează perioada de deținere în cazul tău.

4. Certificatul de moștenitor și intabularea

La finalul procedurii, notarul emite certificatul de moștenitor, care arată cine sunt moștenitorii și ce cote au. Apoi se cere intabularea dreptului în cartea funciară. Abia după acest pas imobilul poate fi vândut în mod obișnuit. Dacă imobilul defunctului nu era intabulat sau actele lui sunt incomplete, ia în calcul timp suplimentar pentru cadastru și reconstituirea dosarului.

5. Mai mulți moștenitori: vânzare în comun sau partaj

Când sunt mai mulți moștenitori, imobilul devine bun în coproprietate. Pentru vânzarea întregului imobil, regula este că trebuie să fie de acord și să semneze toți coproprietarii. Aveți, în general, două variante:

Vânzare în comun: toți moștenitorii semnează contractul, iar prețul se împarte conform cotelor sau conform înțelegerii scrise dintre voi.
Partaj voluntar la notar: unul dintre moștenitori preia imobilul și îi despăgubește pe ceilalți (sultă), apoi vinde singur. Partajul are propriile costuri notariale.
Stabiliți în scris, înainte de listare, prețul minim acceptat, cine semnează pentru vizionări și negociere, și cum se împart cheltuielile până la vânzare.

Sfat de la agent

Cele mai multe blocaje între moștenitori pornesc de la prețuri diferite în minte. O evaluare independentă, cu comparabile reale, pusă pe masă de la început, scurtează mult discuțiile.

6. Ce faci dacă un moștenitor refuză să vândă

Încearcă întâi o discuție mediată: o evaluare scrisă și o simulare a sumelor nete pentru fiecare pot schimba poziția.
Un coproprietar își poate vinde propria cotă-parte, dar o cotă dintr-un apartament se vinde greu și de obicei sub valoarea proporțională.
Medierea este o variantă mai rapidă și mai ieftină decât instanța.
Ultima variantă este partajul judiciar: instanța poate atribui imobilul unuia dintre coproprietari sau poate dispune vânzarea. Procedura poate dura mult și are costuri; cere sfatul unui avocat.

7. Moștenitori minori sau sub ocrotire

Dacă unul dintre moștenitori este minor sau o persoană sub ocrotire, vânzarea cotei sale cere autorizarea prealabilă a instanței de tutelă. Instanța verifică dacă vânzarea este în interesul minorului și poate stabili cum se păstrează banii cuveniți acestuia. Include acest termen în calendar și nu semna antecontract fără să discuți cu notarul.

8. Moștenitori în străinătate

Un moștenitor care locuiește în afara țării poate participa la succesiune și la vânzare prin procură specială autentică. Forma procurii (la consulat sau la un notar străin, cu apostilă sau supralegalizare) se stabilește împreună cu notarul din România. Detaliile sunt în ghidul nostru pentru vânzarea din diaspora.

9. Datoriile defunctului și ale imobilului

Moștenitorii răspund pentru datoriile moștenirii, de regulă în limita bunurilor moștenite și proporțional cu cota fiecăruia.
Verifică extrasul CF pentru ipoteci sau sechestre și cere de la bancă situația unui eventual credit.
Plătește impozitele locale și întreținerea restante înainte de a cere certificatul fiscal și adeverința de la asociație.
Închide sau transferă contractele de utilități și păstrează dovezile plăților.

10. Pregătirea pentru vânzare a unei locuințe moștenite

Golește și curăță locuința; obiectele personale ale celui decedat îngreunează vizionările.
Fă reparațiile mici evidente; renovările mari rareori se recuperează integral.
Stabiliți cine are cheile și cine este persoana de contact pentru agent.
Asigură locuința și verifică periodic, mai ales dacă stă goală.

11. Calendarul tipic

Primele săptămâni: discuția cu notarul, strângerea actelor, evaluarea orientativă a imobilului.
Următoarele luni: dezbaterea succesiunii, certificatul de moștenitor, intabularea.
În paralel: înțelegerea scrisă dintre moștenitori, pregătirea locuinței, dosarul de vânzare.
După intabulare: listarea, vizionările, negocierea, antecontractul și contractul final.

Ai moștenit o proprietate și nu știi de unde să începi?

Îți facem gratuit evaluarea imobilului, ca toți moștenitorii să pornească discuția de la aceeași cifră, și te ajutăm cu pașii până la vânzare.

Solicită evaluarea gratuită

Întrebări frecvente

Cele mai frecvente întrebări pe care le primim.

Pot vinde un apartament moștenit fără să fac succesiunea?+

Nu în mod obișnuit. Mai întâi trebuie stabilit dreptul de proprietate prin certificatul de moștenitor (sau o hotărâre judecătorească) și intabularea lui. Plata impozitelor sau locuirea în imobil nu înlocuiesc acest titlu.

Ce impozit plătesc la succesiune?+

În principiu, dacă succesiunea se finalizează în doi ani de la deces, nu se datorează impozit pentru transmiterea imobilelor. După acest termen poate apărea o cotă de 1%. Notarul verifică datele și eventualele excepții aplicabile.

Ce impozit plătesc când vând imobilul moștenit?+

Se aplică art. 111 din Codul fiscal: 3% pentru deținere de până la 3 ani inclusiv și 1% pentru peste 3 ani, pe baza stabilită de lege. Notarul calculează și reține impozitul la semnare.

Cât durează succesiunea?+

Depinde de numărul moștenitorilor, de acte și de existența unui testament sau a unor neînțelegeri. Un dosar simplu poate fi rapid, iar unul cu acte lipsă sau moștenitori greu de contactat poate dura luni. Notarul îți poate estima termenul după ce vede actele.

Un frate nu vrea să vândă. Ce pot face?+

Încearcă o discuție pe baza unei evaluări independente sau medierea. Îți poți vinde propria cotă-parte, dar este mai greu de vândut. Ultima variantă este partajul judiciar, pentru care ai nevoie de un avocat.

Pot cumpăra eu partea celorlalți moștenitori?+

Da, printr-un partaj voluntar sau prin cumpărarea cotelor, la notar. Prețul sau sulta se negociază între voi; o evaluare independentă ajută la stabilirea unei sume corecte.

Cum se împart banii din vânzare?+

Conform cotelor din certificatul de moștenitor sau conform unei înțelegeri scrise diferite, acceptate de toți. Prețul poate fi virat direct în conturile fiecărui moștenitor, dacă se stabilește așa în contract.

Unul dintre moștenitori este minor. Ce se schimbă?+

Pentru vânzarea cotei minorului este necesară autorizarea prealabilă a instanței de tutelă. Include acest termen în calendar înainte de a semna un antecontract.

Pot vinde dacă un moștenitor locuiește în străinătate?+

Da, prin procură specială autentică, în forma acceptată de notarul din România. Vezi ghidul nostru pentru vânzarea din diaspora.

Ce se întâmplă dacă defunctul avea credit pe locuință?+

Creditul face parte din datoriile moștenirii. Cere de la bancă situația soldului și verifică dacă exista o asigurare de viață atașată. La vânzare, creditul se stinge de regulă din preț, cu acordul băncii.

Trebuie să plătesc întreținerea până la vânzare?+

Da, obligațiile față de asociație și impozitele locale continuă. Moștenitorii stabilesc între ei cum se împart aceste costuri până la vânzare, ideal în scris.

Ajută ANTHEM la discuțiile dintre moștenitori?+

Oferim o evaluare clară, cu comparabile, și explicăm tuturor moștenitorilor opțiunile și sumele estimate. Nu oferim consultanță juridică; pentru dispute sau partaj judiciar recomandăm un avocat.

Surse oficiale și limitele ghidului

Informațiile sunt generale, verificate la data actualizării. Nu înlocuiesc verificarea actelor de către notar, consultanța juridică sau fiscală pentru situația ta. Procedurile și legislația se pot modifica; confirmă condițiile înainte de a face procura sau de a accepta un avans.

Ghid complet cu cele mai costisitoare greșeli și cum să le eviți.

Citește ghidul