Antecontractul de vânzare-cumpărare: riscuri, arvună și capcane pentru vânzător

Antecontractul, numit juridic promisiune bilaterală de vânzare-cumpărare, este momentul în care o ofertă devine angajament. Din acel moment proprietatea ta este practic scoasă de pe piață. Dacă antecontractul este scris prost, poți rămâne săptămâni sau luni cu imobilul blocat, fără vânzare și fără o compensație reală.

1. Ce este, juridic, antecontractul

Prin promisiunea bilaterală, ambele părți se obligă să încheie în viitor contractul de vânzare. Pentru că transferul proprietății imobiliare cere formă autentică, se recomandă ca și promisiunea să fie autentificată la notar. Dacă una dintre părți refuză nejustificat să semneze contractul final, cealaltă poate cere instanței, în condițiile Codului civil, o hotărâre care să țină loc de contract, dacă celelalte condiții sunt îndeplinite.

2. Arvuna confirmatorie și arvuna penalizatoare

Arvuna este suma pe care cumpărătorul o plătește la semnarea antecontractului. Codul civil reglementează două tipuri, iar diferența contează enorm dacă tranzacția nu se finalizează:

• Arvuna confirmatorie (art. 1544): dacă cumpărătorul nu își execută obligația fără motiv justificat, vânzătorul poate declara rezoluțiunea și păstra arvuna. Dacă vânzătorul nu își execută obligația, cumpărătorul poate cere dublul arvunei. Partea nevinovată poate alege și executarea contractului și daune
• Arvuna penalizatoare sau dezistarea (art. 1545): oricare parte se poate retrage. Cumpărătorul pierde arvuna, vânzătorul o restituie dublu
• Avansul simplu: dacă suma nu este numită arvună, de regulă se restituie la nefinalizare și nu te protejează

3. Cel mai mare risc: cumpărătorul cu credit

Majoritatea cumpărătorilor din București folosesc credit ipotecar. Între antecontract și contractul final, banca face evaluarea imobilului și analiza finală a dosarului. Două scenarii pot bloca tranzacția:

• Evaluarea băncii iese sub prețul agreat, iar cumpărătorul nu are diferența din bani proprii
• Banca refuză creditul sau aprobă o sumă mai mică
• Evaluatorul observă modificări neautorizate sau neconcordanțe în acte

Dacă antecontractul spune că arvuna se restituie integral în caz de refuz al creditului, riscul îl duci tu: imobilul a stat blocat și nu primești nimic. De aceea clauza de finanțare trebuie scrisă precis.

4. Clauzele care protejează vânzătorul

• Termen ferm pentru contractul final și pentru obținerea finanțării, de exemplu 30–60 de zile, fără prelungiri automate
• Situațiile în care arvuna se restituie, enumerate limitativ (de exemplu refuz scris al băncii pentru motive care nu țin de cumpărător)
• Obligația cumpărătorului de a depune dosarul de credit într-un termen scurt și de a te informa
• Cine suportă diferența dacă evaluarea băncii iese sub preț
• Prețul, moneda, cursul de schimb și modalitatea de plată
• Data predării imobilului și starea în care se predă
• Împărțirea costurilor notariale

5. Notarea antecontractului în cartea funciară

Cumpărătorul poate cere notarea promisiunii în cartea funciară, ca terții să știe că imobilul este promis. Este o protecție legitimă pentru el. Pentru tine înseamnă că, dacă tranzacția cade, notarea trebuie radiată înainte să poți vinde altcuiva. Prevede în antecontract cum și în ce termen se radiază notarea dacă vânzarea nu se finalizează.

6. Checklist înainte de semnare

• Ai toate actele de proprietate și cadastrul în ordine
• Știi suma exactă necesară pentru radierea ipotecii, dacă ai credit
• Ai văzut pre-aprobarea bancară sau dovada fondurilor cumpărătorului
• Termenul pentru contractul final este realist pentru obținerea actelor tale
• Tipul arvunei și situațiile de restituire sunt scrise clar
• Ai citit draftul înainte de ziua semnării, nu doar la notar