Cum vinzi un apartament cu credit ipotecar activ sau cumpărat prin Prima Casă / Noua Casă

Mulți proprietari amână vânzarea pentru că cred că trebuie să achite întâi creditul din alte surse. În practică, creditul se stinge de regulă chiar din banii cumpărătorului, în ziua semnării sau imediat după. Cheia este ordinea pașilor și comunicarea cu banca din timp. Ghidul acesta explică procesul pentru creditul ipotecar obișnuit și pentru programul Prima Casă / Noua Casă.

1. Primul pas: discuția cu banca ta

• Anunță banca că vrei să vinzi și să rambursezi anticipat creditul.
• Cere o adresă cu soldul total pentru rambursare la o anumită dată (principal, dobândă, eventuale comisioane).
• Întreabă ce acte cere banca pentru a fi de acord cu vânzarea și în cât timp emite acordul și documentul pentru radierea ipotecii.
• Verifică dacă există comision de rambursare anticipată. Pentru creditele cu dobândă variabilă acordate consumatorilor, legislația limitează sau exclude acest comision; citește contractul.

2. Ipoteca și interdicția din cartea funciară

În extrasul de carte funciară apar ipoteca băncii și, de regulă, interdicția de înstrăinare și grevare fără acordul băncii. De aceea notarul nu poate autentifica vânzarea fără acordul scris al băncii creditoare sau fără ca ipoteca să fie stinsă. După rambursarea integrală, banca emite documentul de ridicare a ipotecii, iar notarul sau proprietarul cere radierea la OCPI.

3. Cum circulă banii: varianta cea mai folosită

• Cumpărătorul plătește o parte din preț direct în contul băncii tale, cât să acopere soldul creditului.
• Diferența de preț ajunge în contul tău, conform contractului.
• Banca constată stingerea creditului și emite actul pentru radierea ipotecii.
• Contractul de vânzare prevede clar sumele, conturile și termenele, iar notarul verifică acordul băncii.

4. Când și cumpărătorul ia credit

Situația frecventă: tu ai credit la banca A, cumpărătorul ia credit de la banca B. Banca B vrea ipotecă de rang I pe locuință, dar ipoteca băncii A încă există. Cele două bănci și notarul coordonează pașii: banca B plătește, de regulă, direct către banca A suma datorată, iar banca A eliberează garanția. Unele bănci au proceduri standard pentru aceste situații; altele cer mai mult timp. Anunță ambele bănci din timp.

• Spune-i cumpărătorului de la început că imobilul are credit, ca să-și informeze banca.
• Evaluarea băncii cumpărătorului se face înainte de semnare; pregătește accesul în locuință.
• Stabilește în antecontract un termen realist, care ține cont de aprobarea creditului și de acordurile ambelor bănci.

5. Poate cumpărătorul să preia creditul tău?

Preluarea creditului de către cumpărător este posibilă doar dacă banca acceptă și analizează cumpărătorul ca pe un nou client. În practică este rar folosită; varianta obișnuită este stingerea creditului tău și un credit nou pentru cumpărător. Întreabă banca dacă oferă această opțiune înainte de a o promite în negociere.

6. Particularitățile Prima Casă / Noua Casă

Locuințele cumpărate prin programul Prima Casă (devenit ulterior Noua Casă) au garanție de la stat, prin FNGCIMM, iar contractele includ condiții specifice. Pe lângă ipoteca băncii, în cartea funciară poate apărea ipoteca în favoarea statului și interdicția de înstrăinare pe o perioadă stabilită prin normele programului, de regulă primii ani de la cumpărare.

• Verifică în contractul de credit și în extrasul CF ce interdicții există și până la ce dată.
• Dacă vrei să vinzi în perioada de interdicție, cere băncii condițiile; de regulă este necesară rambursarea integrală a creditului și acordurile pentru ridicarea garanțiilor.
• După perioada de interdicție, procedura se apropie de cea a unui credit obișnuit, dar tot ai nevoie de acordul băncii și de radierea garanțiilor.
• Termenele pot fi mai lungi decât la un credit obișnuit, pentru că intervin mai multe instituții. Planifică data semnării cu marjă.

7. Costurile specifice vânzării cu credit

• Eventualul comision de rambursare anticipată, dacă contractul îl prevede și legea îl permite.
• Dobânda până la data rambursării efective.
• Taxa de radiere a ipotecii la OCPI și onorariile aferente, conform repartizării convenite.
• Impozitul pe vânzare (art. 111 din Codul fiscal: 3% pentru deținere de până la 3 ani inclusiv, 1% peste 3 ani), calculat de notar pe baza stabilită de lege.
• Comisionul de intermediere, conform contractului. Comisionul standard ANTHEM este 4% + TVA din prețul de tranzacționare, plătit la vânzare.

8. Calculul sumei nete care îți rămâne

Înainte să stabilești prețul minim acceptat, calculează: prețul de vânzare minus soldul creditului la data estimată, minus impozitul pe vânzare, minus comisioanele și costurile de radiere. Rezultatul este suma netă reală. Dacă vrei să cumperi altă locuință cu acești bani, ține cont și de termenul în care îi primești.

9. Calendarul tipic

• Înainte de listare: discuția cu banca, adresa de sold orientativă, evaluarea proprietății.
• După acceptarea ofertei: antecontract cu termene care includ aprobările bancare.
• Cu câteva zile înainte de semnare: adresa de sold la zi, acordul băncii, actele obișnuite de vânzare.
• La semnare: plata către bancă și către tine, conform contractului.
• După semnare: actul de ridicare a ipotecii și radierea în cartea funciară.