Vânzarea unui apartament într-un bloc cu risc seismic în București (RsI, RsII, „bulina roșie”)

Bucureștiul are multe clădiri construite înainte de 1977, dintre care o parte au fost expertizate și încadrate în clase de risc seismic. Pentru proprietarii unor apartamente din aceste blocuri, vânzarea ridică întrebări concrete: e legală, cine cumpără, poate cumpărătorul lua credit și la ce preț se poate vinde realist.

1. Clasele de risc seismic

• RsI — clădiri cu risc ridicat de prăbușire la cutremurul de proiectare (cunoscute popular ca „bulina roșie”)
• RsII — clădiri care pot suferi degradări structurale majore, dar la care pierderea stabilității este puțin probabilă
• RsIII — clădiri care pot suferi degradări fără afectarea semnificativă a siguranței structurale
• RsIV — clădiri la care răspunsul seismic este cel așteptat clădirilor proiectate după normele actuale
• Mențiunile vechi de tip „urgența I/II/III” provin din sisteme anterioare de încadrare și trebuie verificate în listele actuale

2. Cum verifici încadrarea clădirii

Administrația Municipală pentru Consolidarea Clădirilor cu Risc Seismic (AMCCRS) publică liste ale clădirilor expertizate tehnic. Faptul că o clădire nu apare în listă nu înseamnă că este sigură, ci doar că nu există o expertiză înregistrată acolo. Verifică și la asociația de proprietari dacă s-a făcut vreo expertiză tehnică și ce concluzie are.

3. Ce spune legea

Legea nr. 212/2022 stabilește măsuri pentru reducerea riscului seismic al clădirilor, inclusiv obligații privind expertizarea și programele de consolidare, precum și restricții pentru anumite utilizări ale spațiilor din clădirile încadrate în clasa RsI. Regulile se aplică diferit locuințelor și spațiilor comerciale, iar programele de consolidare se schimbă în timp, așa că verifică textul actualizat și informațiile primăriei.

4. Creditul bancar

Băncile analizează garanția imobiliară, iar o clădire încadrată în clasă de risc seismic reduce valoarea și siguranța garanției. În practică, finanțarea pentru apartamentele din clădiri RsI este foarte greu de obținut, iar la RsII condițiile depind de fiecare bancă. Înainte de listare, merită ca agentul sau un broker de credite să verifice ce bănci ar finanța concret clădirea ta.

5. Cine cumpără realist

• Investitori cu bani proprii, interesați de închiriere în zone centrale
• Cumpărători care vor o locație centrală și acceptă riscul în schimbul unui preț mai mic
• Proprietari din același bloc sau cumpărători care pariază pe o consolidare viitoare
• Mai rar, cumpărători cu credit, doar dacă banca acceptă clădirea

6. Stabilirea prețului

Cea mai frecventă greșeală este compararea cu apartamentele din blocurile vecine fără risc seismic. Diferența de preț poate fi semnificativă și variază în funcție de clasă, zonă, stadiul unei eventuale consolidări și starea apartamentului. Comparațiile corecte se fac cu tranzacții și oferte din clădiri cu aceeași încadrare, din aceeași zonă. Un preț prea mare la început poate ține proprietatea luni de zile pe portaluri fără oferte serioase.

• Strânge actele: expertiza tehnică, încadrarea, informații despre eventuale programe de consolidare
• Calculează prețul pe baza comparabilelor potrivite
• Pregătește un argument de randament pentru investitori: chirie estimată realist, costuri
• Țintește campania spre cumpărătorii cu bani proprii