Taxe și impozite la vânzarea unui imobil în 2026: cine, cât și cum plătește

Prima întrebare a oricărui proprietar care se gândește să vândă este simplă: câți bani îmi rămân în mână? Răspunsul depinde de cât timp ai deținut imobilul, de ce costuri îți asumi prin înțelegere cu cumpărătorul și de actele pe care trebuie să le obții înainte de notar. Mai jos găsești, pe rând, fiecare cost, cine îl plătește de obicei și exemple de calcul.

1. Impozitul pe venitul din transferul proprietății

Impozitul este reglementat de art. 111 din Codul fiscal și se aplică persoanelor fizice care vând imobile din patrimoniul personal. Cota depinde de perioada de deținere, calculată de la data dobândirii până la data vânzării:

• 3% — pentru imobilele deținute o perioadă de până la 3 ani inclusiv
• 1% — pentru imobilele deținute o perioadă mai mare de 3 ani
• Baza de calcul este valoarea declarată în contract, dar nu mai mică decât valoarea din studiul de piață al camerei notarilor publici
• Notarul calculează, încasează și virează impozitul înainte de autentificarea contractului

Pentru imobilele moștenite sau primite prin donație, regulile de calcul al perioadei de deținere și al impozitului diferă de la caz la caz. Dacă ai moștenit proprietatea, citește și ghidul nostru despre vânzarea unui imobil primit prin moștenire, iar calculul final cere-l notarului.

2. Onorariul notarial și taxele de carte funciară

Onorariul notarului se calculează procentual, pe tranșe de valoare, conform normelor de onorarii ale notarilor publici. În practica din București și Ilfov, onorariul și tariful de intabulare sunt plătite de cumpărător, pentru că el dobândește proprietatea și are interesul înscrierii în cartea funciară. Este însă o înțelegere comercială, nu o obligație impusă vânzătorului sau cumpărătorului, așa că scrie-o clar în antecontract.

• Onorariul notarial: de regulă la cumpărător, conform grilei de onorarii
• Tariful de intabulare la ANCPI: de regulă la cumpărător
• Extrasul de carte funciară pentru autentificare: solicitat de notar, cost redus, inclus de obicei în costurile actului
• TVA-ul la onorariul notarial: se adaugă la onorariu

3. Actele pe care le plătește vânzătorul

• Certificatul de atestare fiscală de la direcția de taxe și impozite locale — obții după plata impozitelor locale la zi
• Certificatul de performanță energetică — emis de un auditor energetic atestat, obligatoriu la vânzare
• Adeverința de la asociația de proprietari că nu ai datorii — la apartamente
• Eventuala actualizare a documentației cadastrale, dacă releveul nu corespunde realității
• Radierea ipotecii, dacă imobilul are credit — costurile băncii și ale notarului

OUG nr. 7/2026 a adus modificări în fiscalitatea locală, iar unele direcții de taxe au comunicat obligații noi privind certificatul fiscal în tranzacții. Verifică regulile actuale la direcția de taxe din sectorul sau comuna unde se află imobilul înainte să programezi notarul.

4. Comisionul agenției

Dacă vinzi prin agenție, comisionul este stabilit prin contract. La ANTHEM comisionul este 4% + TVA și se plătește doar la vânzare, fără avans. Merită comparat cu diferența de preț pe care o obții printr-o evaluare corectă, o promovare bună și o negociere condusă profesionist.

5. Exemple de calcul pentru vânzător

Exemplele de mai jos sunt orientative. Presupun că valoarea din contract nu este sub grila notarilor și că onorariul notarial și intabularea sunt plătite de cumpărător.

• Garsonieră vândută cu 75.000 €, deținută 5 ani: impozit 1% = 750 €
• Aceeași garsonieră, deținută 2 ani: impozit 3% = 2.250 €
• Apartament de 2–3 camere vândut cu 140.000 €, deținut peste 3 ani: impozit 1% = 1.400 €
• Casă vândută cu 280.000 €, deținută 2 ani: impozit 3% = 8.400 €
• La acestea se adaugă costurile actelor proprii și, dacă e cazul, comisionul agenției