Actele necesare pentru vânzarea unui apartament sau a unei case în București și Ilfov: checklist complet

Cele mai multe întârzieri la vânzare nu vin din lipsa cumpărătorului, ci din acte descoperite incomplete în ultima săptămână: un cadastru vechi, o mansardă neintabulată, o datorie la întreținere sau un certificat expirat. Acest ghid te ajută să pregătești dosarul din timp, pentru apartamente și case din București și Ilfov, și să știi ce documente au termen de valabilitate scurt, ca să le obții la momentul potrivit.

1. Ordinea corectă: verifică actele înainte de a lista proprietatea

• Strânge actele pe care le ai deja: titlul de proprietate, cadastrul, încheierea de intabulare, acte de identitate.
• Cere un extras de carte funciară pentru informare, ca să vezi exact ce apare înscris: proprietari, suprafață, sarcini, ipoteci, interdicții.
• Compară ce scrie în acte cu realitatea: suprafață, număr de camere, balcoane închise, mansardă, anexe, construcții noi.
• Discută cu notarul situațiile neclare înainte de a semna antecontractul sau de a primi avans.
• Abia apoi solicită documentele cu valabilitate scurtă (certificat fiscal, adeverință asociație), aproape de data semnării.

2. Actul de proprietate: dovada că poți vinde

Actul de proprietate depinde de modul în care ai dobândit imobilul. Ai nevoie de originalul actului (sau de un duplicat eliberat de notarul care îl păstrează în arhivă).

• Contract de vânzare-cumpărare autentificat la notar.
• Contract de donație sau contract de întreținere.
• Certificat de moștenitor, eventual urmat de act de partaj.
• Hotărâre judecătorească definitivă (de exemplu partaj, uzucapiune).
• Pentru locuințe cumpărate de la stat: contractul încheiat în baza Legii nr. 112/1995 sau a Decretului-lege nr. 61/1990, cu dovada achitării integrale.
• Pentru construcții noi ridicate de proprietar: autorizația de construire, procesul-verbal de recepție la terminarea lucrărilor și certificatul de atestare a edificării, unde se aplică.

Dacă ai pierdut originalul, notarul care a autentificat actul sau arhiva Camerei Notarilor Publici poate elibera un duplicat. Pentru hotărâri judecătorești, ceri o copie legalizată cu mențiunea rămânerii definitive de la instanță.

3. Cadastru și intabulare

Vânzarea se face pentru un imobil identificat în cartea funciară, cu număr cadastral. Cele mai multe apartamente din București sunt deja intabulate, dar la locuințele mai vechi sau la casele din Ilfov apar des diferențe între acte și teren.

• Documentația cadastrală (planul de amplasament și delimitare, releveul apartamentului).
• Încheierea de intabulare și extrasul de carte funciară care arată dreptul tău.
• Dacă imobilul nu este intabulat, un inginer cadastrist autorizat întocmește documentația, iar OCPI o recepționează. Ia în calcul câteva săptămâni pentru acest pas.
• Dacă suprafața măsurată diferă de cea din acte sau ai construcții nedeclarate, cere sfatul cadastristului și al notarului înainte de listare.

4. Extrasul de carte funciară pentru autentificare

Acest extras nu îl ceri tu: îl solicită notarul, cu puțin timp înainte de semnare, prin sistemul ANCPI. El confirmă situația juridică la zi a imobilului și asigură că nu se înscriu alte operațiuni neprevăzute până la autentificare. Ce poți face tu este să verifici din timp, printr-un extras de informare, dacă există ipoteci, sechestre, interdicții sau notări care trebuie radiate.

5. Certificatul de atestare fiscală

Certificatul de atestare fiscală se eliberează de direcția de impozite și taxe locale a sectorului sau a localității unde se află imobilul și arată că nu ai datorii la bugetul local pentru proprietatea respectivă. În București îl obții de la DITL-ul sectorului (multe sectoare permit cererea online), iar în Ilfov de la primăria localității.

• Plătește în prealabil impozitul pe clădire și teren, inclusiv eventualele majorări.
• Precizează că este pentru înstrăinare; certificatul are valabilitate limitată, așa că cere-l aproape de data semnării.
• Prin OUG nr. 7/2026, condițiile privind obligațiile fiscale locale au fost extinse și la cumpărător. Confirmă cu notarul ce documente îi cere cumpărătorului la data semnării.
• Dacă imobilul nu era declarat la fisc (de exemplu o casă nou construită), declar-o mai întâi, altfel nu poți obține certificatul.

6. Certificatul de performanță energetică

Pentru vânzarea unei locuințe, legea privind performanța energetică a clădirilor (Legea nr. 372/2005, republicată și modificată) cere prezentarea certificatului de performanță energetică, întocmit de un auditor energetic atestat. Certificatul are, în general, valabilitate de 10 ani, cu excepția situațiilor prevăzute de lege. Dacă ai renovat masiv sau ai schimbat sistemul de încălzire, poate merita un certificat nou, care reflectă îmbunătățirile.

7. Adeverința de la asociația de proprietari (apartamente)

Potrivit Legii nr. 196/2018 privind asociațiile de proprietari, la vânzarea unui apartament se prezintă adeverința eliberată de asociație care atestă achitarea cotelor de contribuție la cheltuieli. Ea este semnată de președinte și administrator, cu ștampila asociației. Cere-o cu câteva zile înainte de semnare, după ce ai plătit întreținerea la zi și ai clarificat eventualele restanțe.

• Întreabă administratorul despre fondul de reparații și fondul de rulment: cine îl recuperează și cum se menționează în contract.
• Dacă blocul nu are asociație constituită, discută cu notarul ce document sau declarație se folosește.
• Pentru case nu există, de regulă, adeverință de asociație, dar pot fi cerute dovezi privind utilitățile sau taxele comune în complexurile rezidențiale.

8. Acte de identitate și stare civilă

• Cartea de identitate valabilă a fiecărui proprietar. Verifică data expirării din timp.
• Certificat de căsătorie, dacă imobilul a fost cumpărat în timpul căsătoriei. În regimul comunității de bunuri, de regulă semnează ambii soți, chiar dacă actul este pe numele unuia singur.
• Hotărâre sau certificat de divorț, act de partaj ori certificat de deces, dacă situația civilă s-a schimbat după cumpărare.
• Procură specială autentică, dacă un proprietar este reprezentat de altă persoană.

9. Situații speciale care cer acte suplimentare

• Imobil cu credit ipotecar: adresă de la bancă privind soldul și acordul de înstrăinare. Detaliile sunt în ghidul nostru despre vânzarea cu credit activ.
• Imobil moștenit: certificat de moștenitor și, dacă sunt mai mulți moștenitori, acordul tuturor. Vezi ghidul despre succesiune și coproprietate.
• Proprietar minor sau persoană pusă sub ocrotire: autorizarea instanței de tutelă, înainte de semnare.
• Imobil închiriat: contractul de închiriere, pentru stabilirea predării și a garanției.
• Clădire monument istoric sau în zonă protejată: notarul verifică dreptul de preempțiune al statului, care poate prelungi termenul.
• Teren agricol extravilan în Ilfov: procedura Legii nr. 17/2014, cu publicarea ofertei și dreptul de preempțiune. Termenele sunt mai lungi decât la un apartament.

10. Ce documente sunt utile pentru marketing și cumpărător

• Releveul sau schița apartamentului, pentru planul afișat în anunț.
• Facturi recente de utilități, ca să arăți costurile reale de întreținere.
• Anul construcției blocului și informații despre consolidare sau reabilitare termică.
• Garanțiile pentru centrală, aparatură sau lucrări recente.

11. Calendarul dosarului: ce obții și când

• Cu 4–8 săptămâni înainte de listare: verificarea titlului, extras CF de informare, cadastru dacă lipsește, certificat energetic.
• La semnarea antecontractului: actele de proprietate și identitate, extras CF actualizat. Notarul îți spune ce mai lipsește.
• Cu câteva zile înainte de contractul final: certificat de atestare fiscală, adeverință de la asociație, adresa băncii dacă există credit.
• În ziua semnării: originalele, actele de identitate valabile, datele contului bancar în care primești banii.